Xây một ngôi nhà cần sự phối hợp giữa thiết kế, vật tư, nhân công và tiến độ. Nếu từng hạng mục được giao cho các đội riêng lẻ mà thiếu kế hoạch chung, gia chủ sẽ phải dành nhiều thời gian xử lý công việc và đối chiếu chi phí. Thi công trọn gói giúp tập trung việc triển khai về một đầu mối, với phạm vi và trách nhiệm được thống nhất trước khi khởi công.
Với Công Ty TNHH Kiến Trúc Xây Dựng Nội Thất Kiến Vui, khách hàng có thể tìm hiểu phương án thi công thông qua danh mục vật tư, hình ảnh công trường và hồ sơ báo giá cho từng công trình. Bài viết dưới đây giúp bạn hiểu các hạng mục cần có, cách đọc ba phương án tham khảo và những nội dung nên làm rõ trước khi ký hợp đồng.
I. Thi công xây dựng trọn gói gồm những hạng mục nào?
- Chuẩn bị hồ sơ và điều kiện thi công
Trước khi khởi công, cần làm rõ hiện trạng khu đất, nhu cầu sử dụng, hồ sơ thiết kế và điều kiện vận chuyển vật tư. Quy mô công trình, lối tiếp cận, nhà liền kề và phương án tổ chức công trường đều có thể ảnh hưởng đến chi phí.
Báo giá nên thể hiện bên phụ trách từng việc: khảo sát, thiết kế, thủ tục liên quan, điện nước phục vụ thi công, che chắn và thu dọn mặt bằng. Các khoản chưa nằm trong gói cần được ghi riêng để gia chủ chuẩn bị ngân sách.
- Thi công phần thô và hệ thống kỹ thuật
Nhóm công việc phần thô thường gồm móng, đà kiềng, cột, dầm, sàn, cầu thang và tường xây theo hồ sơ thiết kế. Hệ thống đường ống, dây dẫn và các chi tiết âm tường, âm sàn cần được phối hợp trước khi chuyển sang hoàn thiện.
Danh mục vật tư trong bộ tài liệu Kiến Vui có bê tông, thép, gạch, xi măng, cát, đá, vật liệu chống thấm, ống cấp thoát nước và dây điện. Mỗi loại cần được đối chiếu với hồ sơ kỹ thuật và phụ lục vật tư của công trình thực tế.
- Hoàn thiện và lắp đặt thiết bị
Các nhóm vật tư hoàn thiện được thể hiện trong tài liệu gồm gạch ốp lát, sơn, cửa, cầu thang, trần thạch cao, thiết bị điện–chiếu sáng, thiết bị vệ sinh và hạng mục bếp.
Khi duyệt gói, gia chủ nên kiểm tra cả số lượng, kích thước và phụ kiện. Chẳng hạn, bảng vật liệu tủ bếp chưa thay thế cho bản vẽ kích thước; tên thương hiệu thiết bị vệ sinh chưa xác định chính xác sản phẩm sẽ lắp đặt.
Giường, sofa, bàn ăn, máy lạnh và thiết bị gia dụng chỉ được xem là thuộc gói khi có trong danh mục đã ký.
II. Ba phương án thi công trọn gói và cách dự trù chi phí
Các mức trên được trích từ bộ tài liệu tham khảo, chưa phải báo giá chính thức áp dụng cho mọi công trình. Giá cụ thể cần được xác nhận sau khảo sát, làm rõ thiết kế, vật tư, cách tính diện tích, thuế và các hạng mục ngoài gói.
Ba phương án là cơ sở trao đổi ngân sách. Việc lựa chọn cần dựa trên nhu cầu sử dụng và cấu hình vật tư cụ thể; yêu cầu an toàn, kết cấu của công trình phải tuân theo thiết kế ở mọi phương án.
- Tính trên diện tích nào?
Công thức dự trù thường dùng khi báo giá theo m² là:
Chi phí phần việc tính theo m² = Tổng diện tích xây dựng quy đổi × Đơn giá đã thống nhất.
Diện tích quy đổi không đồng nghĩa với diện tích đất. Móng, các sàn, mái, ban công, sân và phần phụ trợ có thể được tính theo cách khác nhau. Gia chủ cần nhận bảng tính chi tiết thay vì chỉ có một tổng diện tích.
Ví dụ, giả sử hai bên đã thống nhất tổng diện tích quy đổi là 300 m² và sử dụng ba mức tham khảo trong ảnh:
| Phương án | Phép tính minh họa | Thành tiền |
| 1 | 300 × 5.250.000 | 1.575.000.000 đồng |
| 2 | 300 × 5.650.000 | 1.695.000.000 đồng |
| 3 | 300 × 6.350.000 | 1.905.000.000 đồng |
Đây là ví dụ số học, không phải dự toán cho một căn nhà cụ thể và chưa kết luận tổng ngân sách đã gồm thuế hay mọi chi phí. Khoản ngoài gói và thay đổi được duyệt cần được ghi riêng để tránh tính thiếu hoặc tính trùng.
- Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí
Chi phí phụ thuộc vào quy mô, kết cấu, kiến trúc, điều kiện vận chuyển và mức hoàn thiện. Công trình có nhiều chi tiết trang trí, hệ cửa lớn, mái phức tạp hoặc thiết bị riêng sẽ cần bóc tách phù hợp.
Trước khi chốt ngân sách, cần làm rõ phá dỡ, ép cọc hoặc gia cố nền, tầng hầm, sân cổng, thang máy, nội thất rời và các thủ tục liên quan có nằm trong báo giá hay không. Không nên mặc định đây đều là khoản đã bao gồm hoặc đều bị loại trừ.
III. Bảng vật tư: Cần xem gì ở từng nhóm hạng mục?
- Vật tư phần, cấp thoát nước và dây điện
- Gạch ốp lát
- Sơn và trần thạch cao
Bộ ảnh thể hiện các lựa chọn sơn Maxilite, Dulux, Jotun và nhóm sơn dầu/chống rỉ. Gia chủ cần chốt hệ sơn theo từng vị trí, dòng sản phẩm, màu và yêu cầu xử lý bề mặt; không chỉ chốt tên thương hiệu.
Với trần thạch cao, cần ghi rõ hệ khung, loại tấm, chiều dày, phạm vi thi công và vị trí có yêu cầu riêng. Bảng ảnh nêu các lựa chọn khung Toàn Châu, Vĩnh Tường nhưng chưa thay thế được bản vẽ trần và quy cách chi tiết.
- Cửa, cầu thang và ô lấy sáng
Bảng cửa có các nhóm vật liệu sắt hộp, nhựa lõi thép, nhôm kính và cửa gỗ. Ngoài vật liệu chính, báo giá cần xác định kích thước, hệ khung, loại kính, phụ kiện, khóa và số lượng bộ cửa.
Đối với cầu thang, cần chốt đồng thời đá bậc, lan can, tay vịn, trụ và các chi tiết liên quan. Những ô chưa đủ thông tin trong bảng tham khảo phải được bổ sung trước khi đưa vào phụ lục hợp đồng.
- Thiết bị điện, vệ sinh và bếp
Ảnh thiết bị điện giới thiệu công tắc, ổ cắm và các nhóm đèn; ảnh vệ sinh có bồn cầu, lavabo, vòi sen, phụ kiện, bơm và bồn nước. Cần kiểm tra mã sản phẩm, đơn vị tính và số lượng từng phòng.
Với bếp, hãy làm rõ chiều dài tủ, vật liệu thùng và cánh, bề mặt hoàn thiện, đá bàn, chậu vòi và phụ kiện. Bảng vật tư có nêu tủ bếp không có nghĩa toàn bộ thiết bị nấu nướng đã nằm trong gói.
IV. Quy trình thi công trọn gói từ khảo sát đến bàn giao tại Xây Dựng Kiến Vui
Thi công trọn gói cần sự phối hợp xuyên suốt giữa thiết kế, vật tư, nhân công và giám sát công trường. Khi làm việc cùng Công Ty TNHH Kiến Trúc Xây Dựng Nội Thất Kiến Vui, chủ đầu tư cần thống nhất lộ trình triển khai, phạm vi công việc và các mốc nghiệm thu ngay từ đầu. Quy trình dưới đây là nội dung đề xuất để Kiến Vui rà soát theo cách triển khai thực tế trước khi công bố.
Bước 1: Tiếp nhận nhu cầu và khảo sát hiện trạng
Kiến Vui tiếp nhận thông tin về vị trí xây dựng, diện tích khu đất, số tầng dự kiến, nhu cầu sử dụng và ngân sách của gia chủ. Đây là cơ sở để trao đổi phương án thi công phù hợp với điều kiện công trình.
Bước 2: Tư vấn phương án và hoàn thiện hồ sơ thiết kế
Từ nhu cầu của gia chủ và kết quả khảo sát, hai bên trao đổi về bố trí công năng, hình thức kiến trúc, vật liệu và mức đầu tư. Phương án cần cân đối giữa diện tích sử dụng, khả năng thi công và ngân sách.
Hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện nước cùng các chi tiết liên quan cần được phối hợp trước khi triển khai. Nếu chủ đầu tư đã có bản vẽ, cần rà soát mức độ đầy đủ và làm rõ những điểm chưa thống nhất.
Bước 3: Lập dự toán và lựa chọn vật tư
Dựa trên hồ sơ thiết kế, Kiến Vui và chủ đầu tư làm rõ khối lượng công việc, cách tính diện tích, đơn giá và danh mục vật tư của phương án lựa chọn.
Bảng vật tư cần thể hiện thương hiệu, chủng loại, quy cách và số lượng hoặc phạm vi áp dụng. Các nhóm như gạch, sơn, cửa, trần, thiết bị vệ sinh và thiết bị điện cần được mô tả đủ rõ để đối chiếu khi thi công.
Bước 4: Ký hợp đồng và thống nhất kế hoạch triển khai
Hợp đồng cũng cần quy định cách xử lý khi thay đổi thiết kế, điều chỉnh vật tư hoặc bổ sung khối lượng. Trách nhiệm đối với hồ sơ, thủ tục xây dựng và các công việc chuẩn bị phải được xác định trước khi khởi công.
Bước 5: Chuẩn bị mặt bằng và tổ chức công trường
Trước khi thi công, cần hoàn tất các điều kiện khởi công áp dụng cho công trình và bàn giao mặt bằng. Các công việc chuẩn bị có thể gồm dọn dẹp, tháo dỡ theo phạm vi hợp đồng, bố trí khu tập kết vật tư và điện nước phục vụ thi công.
Hệ thống che chắn, biển báo, lối vận chuyển và biện pháp bảo vệ khu vực xung quanh cần được tổ chức phù hợp với hiện trạng. Nhân lực, thiết bị và kế hoạch cung ứng vật tư được sắp xếp theo tiến độ.
Kết quả cần đạt: Công trường đủ điều kiện triển khai theo kế hoạch và biện pháp thi công.
Bước 6: Thi công móng và kết cấu phần thô
Công trình được triển khai từ phần móng, đà kiềng đến cột, dầm, sàn, cầu thang và các hạng mục kết cấu theo hồ sơ thiết kế. Công tác xây tường, phân chia không gian được thực hiện theo trình tự phù hợp.
Trong quá trình thi công, vật tư đầu vào và các công việc cần kiểm tra trước khi che khuất hoặc chuyển bước phải được kiểm soát theo hồ sơ kỹ thuật. Các mốc nghiệm thu được ghi nhận để làm căn cứ triển khai giai đoạn tiếp theo.
Kết quả cần đạt: Các hạng mục phần thô được kiểm tra, nghiệm thu theo tiến độ và yêu cầu thiết kế.
Bước 7: Triển khai hệ thống kỹ thuật và chống thấm
Hệ thống điện, cấp thoát nước và các tuyến kỹ thuật liên quan được triển khai phối hợp với phần thô, trước khi đóng trần hoặc hoàn thiện bề mặt. Vị trí thiết bị cần được đối chiếu với công năng sử dụng và bản vẽ đã duyệt.
Các khu vực có yêu cầu chống thấm được xử lý theo thiết kế và hướng dẫn của hệ vật liệu sử dụng. Việc kiểm tra, thử nghiệm phù hợp cần hoàn thành trước khi che phủ những hạng mục này.
Bước 8: Thi công hoàn thiện và lắp đặt thiết bị
Giai đoạn hoàn thiện gồm các công việc trong hợp đồng như tô trát, ốp lát, sơn, làm trần, lắp cửa, lan can, cầu thang và hạng mục bếp. Thiết bị điện, chiếu sáng, vệ sinh được lắp đặt theo danh mục đã thống nhất.
Gia chủ cần duyệt mẫu, màu sắc và quy cách trước khi đặt hàng hoặc thi công. Nếu có thay đổi, hai bên xác nhận chi phí và ảnh hưởng đến tiến độ trước khi thực hiện.
Bước 9: Kiểm tra tổng thể và nghiệm thu hoàn thành
Khi công việc thi công hoàn tất, hai bên kiểm tra tổng thể phạm vi đã thực hiện, chất lượng hoàn thiện và khả năng vận hành của các hệ thống, thiết bị.
Những nội dung còn tồn tại cần được lập danh sách, xác định trách nhiệm và thời gian xử lý. Việc nghiệm thu hoàn thành được thực hiện sau khi các điều kiện bàn giao theo hợp đồng đã được đáp ứng.
Bước 10: Bàn giao công trình và hướng dẫn sử dụng
Công trình được vệ sinh, bàn giao cùng chìa khóa, thiết bị và hồ sơ thuộc phạm vi thỏa thuận. Tài liệu bàn giao cần có thông tin sử dụng, bảo hành và các hồ sơ liên quan theo hợp đồng.
Gia chủ được hướng dẫn vận hành thiết bị, nhận biết vị trí các đầu mối kỹ thuật cần thiết và cách liên hệ khi cần hỗ trợ. Phạm vi, thời hạn và điều kiện bảo hành được thực hiện theo nội dung đã ký.
V. Liên hệ Kiến Vui để tư vấn thi công trọn gói
Một phương án xây nhà phù hợp bắt đầu từ việc làm rõ nhu cầu, phạm vi và mức đầu tư. Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà phố hoặc biệt thự, hãy gửi thông tin khu đất và nhu cầu sử dụng để trao đổi với Công Ty TNHH Kiến Trúc Xây Dựng Nội Thất Kiến Vui về phương án thi công, vật tư và dự toán cho công trình.
Gửi địa điểm, kích thước đất và số tầng dự kiến qua Hotline/Zalo 0983 139 594 để được tư vấn.
- Văn phòng đại diện: 60B Phạm Phú Thứ, Bảy Hiền, Hồ Chí Minh.
- Hotline/Zalo: 0983 139 594.
- Email: votrunghieuqh02@gmail.com.
- Website: kienvui.com.vn.
